первый договор страхования имущества официально зарегистрирован в
Что нужно знать о страховке ипотечного жилья
Наличие страхового полиса на недвижимость — одно из главных требований банков, которые выдают ипотеку. Такой полис дает гарантию банку соблюдения условий кредитования и возврата средств в случае утраты или порчи имущества (залога банка).
Рассказываем о нюансах и условиях страхования квартиры при получении жилищного кредита.
Обязательная страховка
Приобретение жилья на заемные средства — шаг ответственный и требует внимательности. «Для кредитной организации выдача такой суммы — тоже значительный риск. Поэтому для безопасности банков законом предусмотрено обязательное страхование ипотечной квартиры (ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Благодаря этому кредитор получает гарантию выплаты денежных средств в случае наступления неблагоприятных обстоятельств для должника», — пояснила адвокат Ольга Сулим (председатель коллегии адвокатов «Сулим и партнеры»). Обязательное страхование защитит заемщика, если ипотечная квартира пострадает от пожара, затопления, стихийного бедствия, взрыва бытового газа или порчи в результате действий третьих лиц.
Это правило не действует при покупке квартиры по договору долевого участия. Когда квартира только начинает строиться, обязанности по ее страхованию не возникает, потому что пока страховать нечего, ведь квартиры еще нет, отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина.
«Когда дом будет построен, введен в эксплуатацию и выданы ключи, тогда у заемщика появится обязанность страховать ипотечную квартиру. Страхование происходит после сдачи объекта застройщиком. До этого объект ДДУ должен быть застрахован самим девелопером либо застройщик должен делать отчисления в фонд. Сам заемщик должен страховать жизнь и здоровье», — объяснила юрист.
Отказаться от страхования квартиры на вторичном рынке нельзя, уточнила Коровина. Она подчеркнула, что если заемщик не оформит страховой полис на готовое жилое помещение, то банк вправе потребовать досрочного расторжения договора.
Добровольные виды страхования
Остальные виды страхования, например страхование ответственности заемщика перед кредитором, добровольные (п. п. 2, 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ). «Часто используются страхование ответственности заемщика, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. Но важно помнить, что банки не имеют права навязывать эти страховки клиентам, поскольку это противоречит п. 2 ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1«О защите прав потребителей», — подчеркнул партнер юридической компании Lion Lex Илья Сергунин.
Кредитные учреждения часто стимулируют заемщиков все-таки покупать такие страховые продукты, предлагая более выгодные условия кредитования, уточнил юрист. Он отметил, что такие виды страховок не пустышки и могут быть полезны заемщикам:
Страхование ответственности заемщика позволяет застраховать себя на случай невозможности выплаты кредита. «Страховой случай наступает при неисполнении заемщиком требования о досрочном погашении кредита, если он просрочил платеж, при условии недостаточной стоимости заложенного имущества. В таком случае банк получает от страховой компании выплату. (п. 4 ст. 31 Закона N 102-ФЗ)». Учтите, что страховая сумма по договору не может быть более 50% и менее 10% основной суммы долга», — подчеркнул Сергунин.
Титульное страхование минимизирует риск потери права собственности. «Широко используется на вторичном рынке недвижимости, где судебные споры по поводу прав на недвижимость очень часты. Даже полноценная проверка квартиры перед покупкой на юридическую чистоту сделки не может стопроцентно гарантировать отсутствие рисков. Титульное страхование позволяет заемщику не потерять деньги полностью или частично, если сделка будет оспорена в суде», — уточнил юрист.
Страхование жизни и здоровья — это страховка на случай смерти, полной, а также частичной нетрудоспособности заемщика. Банки часто навязывают именно эту страховку, но они не имеют права отказывать в заключении кредитного договора, если клиент не оформляет ее (ст. 7 Закона от 21.12.2013 N 353-ФЗ), отметил партнер компании Lion Lex. Он подчеркнул, что не стоит думать, что данная страховка не нужна.
«В случае смерти заемщика наследники вместе с активами получают еще и его долги. Не редкость, когда банки требуют возврата долгов с несовершеннолетних наследников заемщика, у которых нет денег. Именно в подобной ситуации страхование жизни помогает решить проблему. Такая страховка защищает интересы как заемщика, так и банка. Заемщика она защищает от непредвиденных жизненных обстоятельств, банк — от бизнес-рисков», — уточнил юрист.
От чего защищает обязательная страховка
Страхованию подлежит именно сама конструкция, под защитой находятся фундамент, стены, полы, крыша, окна и входная дверь, подчеркнула Ольга Сулим. «Например, соседи затопили ванную комнату. Квартира от этого происшествия не исчезла, внешне никак не пострадала и пригодна для жилья. Такие случаи не относятся к страховым при обязательном страховании», — уточнила адвокат. Она пояснила, что страховой договор ипотечной недвижимости защищает от следующих случаев:
«В страховании квартиры заинтересован не только банк, но и сам заемщик. Во-первых, кредитные организации могут значительно снизить процентную ставку, а некоторые даже снижают сумму первого взноса по ипотеке. Во-вторых, клиент получает гарантии, которые смогут защитить и семью, и самого заемщика от непредвиденных ситуаций», — подчеркнула Сулим.
Процедура страхования жилья
Оформление страховок происходит по-разному. Часто банки предлагают заключить договор со страховой компанией-партнером, но заемщик вправе отказаться и выбрать любую интересующую его страховую фирму, подчеркнул Сергунин. «Банки часто сообщают, что если отказаться от страхования в конкретной компании и обратиться к другому страховщику, процентная ставка будет увеличена. Но это неправда. Если заемщик страхуется в аккредитованной при банке компании, процентная ставка остается прежней», — прокомментировала юрист по недвижимости Дарья Коровина.
Список аккредитованных компаний всегда есть на сайте банка. Как правило, услуги в страховой компании, аккредитованной при банке, на 20–30% дешевле, отметила Коровина. По ее словам, страхование квартиры делается уже после подтверждения банком выдачи ипотечного кредита под конкретную квартиру. Делать страховку до одобрения квартиры банком не рекомендуется: если сделка не состоится, а страховку вы уже оплатили, придется потратить время, чтобы вернуть оставшиеся деньги из страховой компании», — уточнила юрист. По ее словам, лучше идти по алгоритму:
«Оценочный альбом делает оценщик на основании выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности, поэтажного плана, экспликации, фотографий квартиры. Страховой агент на основании оценочного альбома делает расчет стоимости полиса», — пояснил Сергунин
Сейчас полисы практически всех компаний можно сделать в электронном виде — оплатить по ссылке, получить на почту. Если делать страхование в аккредитованной компании, то для сделки нужно приложить страховой полис и подтверждение оплаты, подчеркнула Коровина. По ее словам, все чаще эти документы клиент отправляет менеджеру банка в электронном виде. Страхование недвижимости можно оформить за два-три часа, пояснила юрист.
Важно учитывать, что вы не просто соблюдаете формальность и поэтому покупаете страхование квартиры. «При наступлении страхового случая заемщик ожидает, что страховщик выплатит возмещение, поэтому я рекомендую выбирать крупные страховые компании», — отметила юрист.
Стоимость страховки квартиры
Стоимость страховки рассчитывается, исходя из множества параметров. Как правило, она составляет примерно 0,1% от суммы ипотеки. «Но каждая квартира и все условия для человека индивидуальны, поэтому и стоимость страхования квартиры может отличаться. Для определения стоимости также учитываются регион, в котором находится квартира, площадь жилья, размер страховой защиты и срок действия полиса», — пояснил Баранов.
Чтобы узнать конкретную стоимость, лучше воспользоваться онлайн-калькуляторами или спросить напрямую у страхового агента.
Документы для страхования квартиры
Перечень необходимых документов зависит от требований страховой компании. Генеральный директор юридической компании «Достигация» Артем Баранов подчеркнул, в общем виде они выглядят так:
В зависимости от страховой организации пакет документов может немного отличаться, но выглядит он примерно так:
Если хотите застраховать отделку квартиры, то в страховую организацию представляется описание имущества внутри квартиры, резюмировал Баранов.
Жилье мое: идеальная страховка
Страхование — надежный и недорогой способ защитить свои имущественные интересы и возместить ущерб от кражи, затопления, пожара. Рецепт идеальной страховки прост — предусмотреть в договоре все важные условия.
Что застраховать
Застраховать можно:
— строения (жилые дома, хозпостройки (погреб, гараж, баня, беседка, летняя кухня и т.д.), ограждение земельного участка и т.д.);
— жилые помещения (квартира в многоквартирном жилом доме, включая относящиеся к ней помещения (балкон, лоджия и т.д.), комнаты, конструктивные элементы отделки, оборудование внутри квартиры и т.д.);
— домашнее имущество (бытовая техника, мебель, иные предметы домашней обстановки, обихода, хозяйства, быта и потребления, включая стройматериалы и т.д.).
Приведенный перечень примерный. Конкретные объекты и условия имущественного страхования каждый страховщик (организация, которая занимается страхованием) определяет самостоятельно.
Что страхуется обязательно
Обязательного страхования требуют :
— жилые дома и строения, не отделенные от них сооружения (например, жилой дом с пристройкой, которая составляет с ним единое целое);
— квартиры в блокированном жилом доме и не отделенные от них строения, сооружения.
Страховать не обязательно :
— строения, принадлежащие гражданам, место пребывание которых неизвестно;
— садовые домики (дачи);
— строения в населенных пунктах, используемые гражданами периодически под садовые домики (дачи);
— хозпостройки (подсобные и дворовые), гаражи, расположенные отдельно от строения, подлежащего обязательному страхованию;
— квартиры в многоквартирных жилых домах.
От страховых взносов (платы страховщику за страхование) освобождаются граждане, перечисленные в п. 124 Положения N 530 и п. 2 — 13 ст. 3 Закона о социальных льготах.
Обратите внимание!
Страховые случаи при обязательном страховании связаны только с утратой (гибелью) или повреждением застрахованного строения . Домашнее имущество страхуется отдельно и добровольно.
Как добровольно застраховать жилье
1. Подать страховщику устное или письменное заявление.
— сведения о страхователе;
— сведения об имуществе, которое страхуется (его наименование (дом, квартира, иное имущество), где оно находится, кому принадлежит, какими документами это подтверждается);
— факторы, которые могут повлиять на степень страхового риска (наличие охранной сигнализации, условия эксплуатации и т.д.);
— страховую стоимость имущества (его действительную стоимость в день заключения договора страхования);
— способ определения размера ущерба;
— иные условия, необходимые для целей страхования.
Обратите внимание!
Гражданин обязан сообщить страховщику неизвестные тому обстоятельства, от которых зависит вероятность наступления страхового случая и размер возможных убытков .
2. Внимательно изучить правила страхования.
Правила добровольного страхования имущества каждый страховщик разрабатывает самостоятельно. Но утверждает их и согласовывает Минфин.
Ознакомиться с видами и правилами (условиями) страхования можно на официальном сайте страховщика либо в его офисе.
Правила добровольного страхования включают :
— описание объектов страхования — что относится к строениям (жилым домам, хозпостройкам и т.д.), жилым помещениям (квартирам), домашнему имуществу и т.д.;
— описание страхового случая (что признается стихийным бедствием, несчастным случаем, неправомерными действиями третьих лиц и т.д.) и документы, которые его подтверждают;
— порядок определения страховой суммы (лимита ответственности), уплаты страхового взноса (страховой премии);
— сроки и территорию действия договора страхования, порядок вступления его в силу;
— права и обязанности страхователя и страховщика;
— порядок и строки уведомления страховщика о страховом случае, составления акта о страховом случае;
— сроки страховых выплат;
— прочие условия страхования.
3. Заключить договор страхования.
Договор страхования должен содержать существенные условия :
1) о конкретно определенном имуществе, которое страхуется;
2) страховом случае, при наступлении которого страховщик обязан произвести страховую выплату;
3) размере страховой суммы (лимита ответственности), в пределах которой производится страховая выплата (страховое возмещение);
4) сумме страхового взноса (страховой премии) и сроках его уплаты;
5) сроке действия договора (сроке страхования);
6) основаниях расторжения договора раньше установленного срока;
7) порядке возврата страхователю страхового взноса (страховой премии) в случае неисполнения обязательства или досрочного расторжения договора;
8) ответственности за неисполнение обязательств.
Что делать при страховом случае
Прежде всего незамедлительно уведомить о нем страховщика или его представителя. Договор или правила страхования могут предусматривать определенный срок и способ уведомления.
Обратим внимание: страхователь должен зафиксировать страховой случай в компетентных органах и получить документ, подтверждающий причинно-следственную связь между страховым случаем и причиненным ущербом.
Например, залитие квартиры и повреждение имущества удостоверят работники жилищно-экплуатационной организации (ЖЭУ), хищение имущества — сотрудники правоохранительных органов.
Исходя из изложенного, предлагаем следующий порядок действий.
1. В случае утраты (гибели) или повреждения застрахованного имущества (например, из-за пожара или удара молнии, взрыва, аварии отопительной системы, водопроводной и канализационной сети, неправомерных действий третьих лиц) незамедлительно заявить в компетентные органы (МЧС, ОВД и т.д.). О фактах гибели или повреждения жилых помещений и имущества в многоквартирных жилых домах, связанных с их эксплуатацией, также заявить в ЖЭУ, обслуживающий дом.
4. Сохранить до составления акта осмотра представителем страховщика поврежденное имущество в том виде, в котором оно оказалось после происшествия, и обеспечить возможность его последующего осмотра.
5. Представить страховщику письменное заявление о происшедшем событии, приложить к нему подробную опись утраченного (погибшего) или поврежденного имущества и документ о причинно-следственной связи между страховым случаем и причиненным ущербом.
Как получить страховое возмещение
Решение о признании заявленного случая страховым и выплате страхового возмещения страховщик принимает, исходя из условий, изложенных в договоре и (или) правилах страхования.
Например, в силу п. 53 — 56 Правил N 32 добровольного страхования имущества граждан «Белгосстрах» такое решение принимает на основании:
— заявления страхователя о выплате страхового возмещения с подробным перечнем утраченного (погибшего) или поврежденного имущества и указанием причин, обстоятельств, размера повреждений;
— акта осмотра погибшего или поврежденного имущества;
— документов, подтверждающих факт, причины, обстоятельства наступления заявленного случая, объем причиненного ущерба.
Если страховщик признает заявленный случай страховым (составляет акт о страховом случае), то рассчитает сумму страхового возмещения. Порядок расчета и выплаты страховщик определяет в договоре и (или) в правилах страхования.
Что делать, если страховщик не хочет платить или занижает оценку
Причиной может стать:
— неуведомление или несвоевременное уведомление страховщика о страховом случае ;
— отсутствие обязанности страховщика платить страховое возмещение и возмещать убытки ;
— вина страхователя в ущербе, его умысел или грубая неосторожность ;
— умышленное непринятие страхователем разумных мер, чтобы уменьшить возможный ущерб;
— препятствия, созданные страхователем при определении обстоятельств, характера и размера ущерба;
— разночтения и неправильная трактовка условий договора и (или) правил страхования либо их несоблюдение;
— отсутствие необходимых документов либо ошибки в их заполнении и т.д.
Если возникают какие-либо сомнения по поводу оценки ущерба и (или) расчета суммы страхового возмещения, их стоит развеять и не бояться спорить со страховщиком. В этом случае можно обратиться к нему за разъяснениями (с письменной претензией), воспользоваться услугами независимого оценщика и (или) подать иск в суд. Госпошлина составит 5% цены иска.
Титульное страхование: когда выгодно оформлять и от чего защищает
Страхование титула покрывает риск потери права собственности на квартиру, дом или землю. Полис оберегает от скрытых собственников, наследников и в других спорных ситуациях. Страховка не входит в число обязательных, но на практике банки могут требовать ее при ипотеке. Вникаем в особенности титульного страхования и разбираемся вместе с экспертами, на что можно рассчитывать владельцам полиса, если суд отбирает у них купленную квартиру.
Что такое титульное страхование
Титульное страхование — это страхование риска утраты права собственности на недвижимость [1]. В отличие от других видов, такой полис защищает не от ситуаций, которые возникнут в будущем, а от проблем, которые уже возникли в прошлом, но никак себя не проявили на момент совершения сделки.
Объектом защиты, в отличие от имущественного страхования, выступает не недвижимость, а право (или титул), которое переходит от прежнего владельца к новому. Другими словами, страхование титула не защитит квартиру от потопа или взлома. Но если суд признает сделку по покупке недействительной и отберет квартиру, то есть шанс вернуть деньги.
Застраховать можно право на жилые (квартира, дом) и нежилые (промышленные здания, офисы, земельные участки и т. д.) объекты. Статус собственника — физическое или юридическое лицо — при титульном страховании значения не имеет.
Чаще всего титульное страхование оформляют при покупке недвижимости на вторичном рынке и при ипотечных сделках. В первом случае риски потери права собственности особенно высоки — в истории квартиры или дома может быть целая цепочка перепродаж, неучтенных собственников и т. д. Как правило, юридическую историю квартиры перед сделкой тщательно проверяет риелтор со стороны покупателя, но стопроцентной гарантии эта проверка все-таки не дает. При самостоятельном выходе на сделку тем более стоит застраховать титул. При ипотеке же этот вид страхования с точки зрения банка снижает риск невыплаты кредита — поэтому повышает шансы на одобрение для заемщика.
При покупке жилья в новостройке риск утраты титула сводится к минимуму, так как недвижимость приобретается непосредственно у застройщика. Поэтому при таких сделках титульное страхование применяется редко.
Как работает титульное страхование
Титульное страхование компенсирует ущерб при полной или частичной утрате недвижимости в результате потери права собственности по причинам, которые не зависят от страхователя и подтверждены решением суда.
Например, страховка защитит в случае появления и претензий наследников или неучтенных собственников после сделки. Другая распространенная ситуация — продажа недвижимости, приобретенной в браке [2]. Бывают и иные случаи. «Куплен объект, но в течение срока исковой давности право собственности оспаривается, например, если сделка совершена в условиях процедуры банкротства предыдущего владельца. Кредиторы оспаривают сделку, и если суд примет решение в их пользу, то у текущего владельца возникает риск потери объекта и утраты денег, которые он заплатил при оформлении договора купли-продажи. В этом случае наличие договора страхования титула может защитить покупателя», — приводит пример председатель Совета Ассоциации профессиональных страховых брокеров (АПСБ) Катерина Якунина.
Перечень страховых случаев довольно обширен и включает, как правило, самые распространенные риски. В их число также входят [3]:
«Существует большое количество ситуаций, при которых титульное страхование помогает избежать проблем и финансовых потерь. Но наиболее распространенными являются случаи, связанные с нарушением прав детей, супругов и наследников», — говорит директор консультационного центра «Дом.РФ» Михаил Ковалев.
Нестраховые случаи
Как и в любом другом страховом договоре, при защите титула оговариваются ситуации, в которых возместить ущерб будет невозможно. Например, утрата права собственности не признается страховым случаем, если она произошла вследствие [4]:
«Не стоит рассчитывать на получение страхового возмещения при утрате права собственности на жилье по вине покупателя, а также при несоблюдении условий полиса. К примеру, если квартиру отсудили за долги по ипотеке либо страхователь сдавал жилье в аренду или сделал перепланировку без согласия страховой компании и банка», — уточняет Ковалев.
Как оформить титульное страхование
Как правило, получение титульного страхования — двухэтапный процесс. « Для начала страховая компания проверяет титул — историю объекта, все правоустанавливающие документы, историю сделок с объектом, продавца, обременения на объект, характер сделки, ее рыночный характер, чистоту обеих вовлеченных сторон (для исключения риска мошенничества и сговора сторон) и т. д.», — поясняет Катерина Якунина.
Если проверка обнаружит дефекты титула, то страховщик оповестит об этом страхователя. Когда никаких проблем не выявлено, то компания переходит к этапу оценки рисков и формирования цены.
Обычно страхование титула оформляют до сделки купли-продажи. Однако приобрести полис можно и после, главное — до наступления страхового случая.
При ипотеке все документы оформляются в банке. В остальных случаях следует обратиться в страховую компанию.
Договор титульного страхования можно заключить на срок от года до десяти лет [5]. При этом стоит помнить, что законом установлен десятилетний срок исковой давности: в этот период, например, неучтенные наследники могут предъявить свои требования на квартиру и другую недвижимость.
Стоимость полиса
Список документов
Точный список документов, необходимый для страхования титула, варьируется от страховщика к страховщику, но в стандартный набор, как правило, входят:
Титульное страхование при ипотеке
Титульное страхование не входит в список обязательных, но на практике кредитор может попросить заемщика оформить такую страховку. «При ипотечном кредитовании это может быть дополнительным требованием кредитора, если он видит потенциальные риски в истории квартиры», — объясняет Ковалев.
Заключение договора до получения ипотеки влияет на снижение процентной ставки по кредиту, поэтому чаще всего имеет смысл приобретать страхование титула до регистрации права собственности: «Это позволит не только обезопасить себя от потерь, но и сэкономить на ипотечных процентах», — советует эксперт.
При наступлении страхового случая кредитор первым получит возмещение, а значит, пострадавшему собственнику не придется выплачивать кредит за квартиру или другую недвижимость, которой он уже не владеет.
Как получить страховку
Механизм возмещения страховой суммы детально прописывается в договоре, но, как признают эксперты, на практике это не простой процесс. Основанием для выплаты служит только вступившее в силу решение суда. При этом само разбирательство может затянуться. Как правило, страховщик несет ответственность только в случаях, если иск, на основании которого вступило силу решение суда, был подан в период действия договора.
Если страхователь полностью лишается права собственности, выплата составит 100% страховой суммы. Если по решению суда произошла утрата части, то выплата покроет только ее.
В случае с ипотекой банк будет участвовать в судебном процессе и заберет себе сумму, которую должен заемщик к этому моменту. В итоге на руках может остаться не так много — к примеру, только первоначальный взнос.