Соседи по коммуналке пакостят что делать
Что делать, если сосед по коммунальной квартире мешает спокойно жить, а полиция бездействует?
Мы с моим взрослым сыном переехали из Саратова в Санкт-Петербург в 2014 году. Продали в Саратове двухкомнатную квартиру и на эти деньги смогли купить в Петербурге только 18-метровую комнату в 8-комнатной коммунальной квартире. Переехали мы потому, что в Саратове в 2013 году массово закрывали предприятия и мы сыном остались без работы. Мы граждане России, русские.
В Петербурге мне и сыну предложили работу. Мы продали нашу квартиру и купили комнату в Петербурге недалеко от центра города. Питерские коммуналки — это, конечно, жесть. Понятно, что это жилье самого низкого качества и проживают в них маргиналы и просто бедные люди, которые не могут позволить себе быстро купить отдельное жилье, как мы, например.
В 2016 году я взяла ипотечный кредит в новостройке, но это другая история. Сейчас в этой комнате живет мой сын, а я снимаю комнату в другой коммунальной квартире в Питере, и к нему постоянно цепляется сосед-неадекват, пьющий человек.
Как цепляется? Оскорбляет нецензурно, угрожает расправой, не дает прохода в местах общего пользования, лезет драться к моему сыну (ему 32 года). Сын старается избегать встречи с соседом, но в коммунальной квартире, где одна общая кухня, два общих туалета и умывальника, избегать соседей просто невозможно. Я неоднократно обращалась к участковому, сын также писал заявление участковому полицейскому — бесполезно. Неадекватный агрессивный сосед продолжает цепляться к моему сыну и уже ко мне. Страсти накалились до такого предела.
Сын планирует пойти в наш районный психоневрологический диспансер (ПНД) и будет писать заявление на агрессивного неадекватного соседа с просьбой поместить его в психиатрическую лечебницу, а также с просьбой о лечении агрессии у соседа.
Что делать с неадекватным агрессивным соседом в рамках законодательства РФ?
Дискуссии. Обсуждаем финансовые вопросы и даем советы друг другу
7 самых распространенных причин, из-за которых судятся соседи
Ссоры между соседями — распространенное явление. Поводом для разногласий может быть что угодно: мусор на лестничной клетке, дефицит парковочных мест, порча имущества. В результате некогда добрососедские отношения становятся неприязненными и перерастают в затяжной конфликт. В отдельных случаях споры между обитателями дома достигают масштабов, при которых семьи вынуждены подыскивать себе новое жилье.
Когда устные призывы и попытки прийти к согласию мирным путем больше не действуют, конфликтующие стороны обращаются в судебные органы. «Большинство спорных ситуаций, возникающих между соседями, разрешимы во внесудебном порядке. Однако мирному урегулированию препятствует жесткая позиция сторон в вопросах, касающихся собственного имущества. Обращение же в суды увеличивает срок разрешения конфликта, а также ведет к дополнительным финансовым затратам», — считает юрист адвокатского бюро «А2» Ксения Риф.
Между тем разрешение соседских конфликтов занимает значительную часть гражданских процессов. Мы выделили семь самых популярных причин, из-за которых обычная ссора между жильцами дома может перейти в судебную тяжбу.
1. Затопление соседей
Чаще всего к «соседским войнам» приводят аварийные ситуации, в которых речь идет об определении размера ущерба и его последующем возмещении. Под это определение подходит стандартная протечка воды. «Как правило, причиной затопления является незакрытый у соседей сверху кран, прорыв батареи отопления, течь подводки к унитазу или лопнувший полотенцесушитель», — рассказывает адвокат, управляющий партнер юридической компании «АВТ Консалтинг» Александр Тарасов.
Даже небольшие подтеки на стенах и потолке при содействии грамотных юристов могут обернуться для виновника аварии большими финансовыми потерями. Куда более крупную сумму придется заплатить за порчу ценных вещей и загубленный ремонт. По словам Тарасова, чаще всего суды выступают на стороне потерпевших соседей. При этом по части компенсации морального вреда истцам обычно отказывают. И все же размер выплат в подобных спорах достигает в среднем от 100 тыс. до 400 тыс. руб. Он будет зависеть от степени износа ремонта в квартире на момент залива, площади повреждений, наличия испорченной мебели.
Пострадавшей стороне важно позаботиться о доказательствах, подтверждающих факт причинения ущерба. Для этого потребуется пригласить представителей управляющей компании и оценщика, который произведет полный расчет стоимости ущерба. На основании полученного акта о заливе и отчета независимой экспертизы можно претендовать на получение компенсации — в добровольном порядке или через суд. Также не помешает зафиксировать следы затопления с помощью фото- или видеосъемки. Такие материалы наглядно подтвердят характер причиненного ущерба.
2. Шумные вечеринки
Нарушение тишины и покоя в ночное время — еще один распространенный повод для недовольства соседей. Акустический дискомфорт мешает сну и полноценному отдыху. Потревожить общественный порядок могут ремонтно-отделочные работы, громкая музыка, перестановка мебели, детский плач, игра на музыкальных инструментах или разговоры на повышенных тонах в поздний час.
Ограничения, связанные с соблюдением тишины, в Москве действуют с 23 до 7 часов. При этом в выходные дни и по праздникам запрещается проводить ремонт. Для этого отводится специальное время по будням — в интервале с 9 до 13 и с 15 до 19 часов. Если соседи систематически шумят и беспокоят жильцов дома, юристы рекомендуют вызывать участкового. Чем чаще фиксируются такие вызовы, тем больше шансов наказать нарушителей.
«Но в этом случае надо иметь в виду, что протокол об административном правонарушении участковый составит только в том случае, если сосед будет шуметь в момент его приезда», — уточняет Тарасов из «АВТ Консалтинг». Кроме того, потребуется получить заключение Роспотребнадзора о превышении допустимого уровня шума. Впоследствии дубликаты протоколов, свидетельские показания соседей, видеозаписи, а также копии коллективных жалоб в УК или ТСЖ можно будет использовать в качестве доказательств в суде.
3. Несогласованная перепланировка
Переустройство одной квартиры нередко становится причиной неудобств всех обитателей дома. Попытки улучшить функциональность помещений могут привести к деформации несущих конструкций и нарушениям в работе инженерных систем. Например, перенос кухни на лоджию или балкон в ряде случаев влечет повреждение не только соседних квартир, но и всего дома. Поэтому получить официальное разрешение на подобную перепланировку невозможно.
Встречаются и такие случаи, когда в процессе перепланировки жильцы задействуют часть общего имущества. Например, присоединяют технические помещения или чердаки. Это допустимо только с разрешения всех собственников помещений в многоквартирном доме, уточняет юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская. Поводом для конфликта становятся в том числе установленные без согласия других жильцов тамбурные двери. Они могут стать препятствием на пути людей во время пожарной эвакуации, добавляет член совета по взаимодействию с институтами гражданского общества при Совете Федерации Евгений Корчаго.
Соседи, заметившие признаки незаконного переустройства, вправе обратиться с жалобой в управляющую компанию, жилищную инспекцию и прокуратуру. Подтвердив попытки досудебного разрешения конфликта результатами таких обращений, они могут подать заявление в суд. В случае положительного решения нарушителей обяжут узаконить перепланировку или вернуть помещениям первоначальный вид. Кроме того, им придется оплатить штраф и возместить соседям все понесенные убытки.
4. Агрессивные питомцы
В праве заводить домашних животных в России никто не ограничен. Однако в законодательстве до сих пор нет четких разъяснений, которые бы определяли максимально допустимое количество питомцев в квартире. При этом далеко не все собственники готовы довольствоваться одной собакой или кошкой. С еще большим непониманием сталкиваются владельцы экзотических животных — медведей, тигров и крокодилов.
Посторонние звуки, неприятные запахи и грязь на лестничной клетке провоцируют конфликты между соседями. По словам генерального директора «Юридического бюро № 1» Юлии Комбаровой, в исках между владельцами загородной недвижимости к собакам добавляются пчелы и крупный рогатый скот. Если животное напугало или покусало соседей, испортило их вещи — это тоже может стать поводом для судебных споров.
В ст. 5.1 Кодекса города Москвы об административных правонарушениях предусмотрена ответственность за несоблюдение правил содержания домашних животных. Например, загрязнение питомцами мест общего пользования в многоквартирных домах грозит их владельцам штрафом от 2 тыс. до 3 тыс. руб. Чтобы призвать хозяев к ответственности, необходимо обратиться в районное УВД. Кроме того, можно составить коллективную жалобу в жилищно-эксплуатационную организацию или сразу в прокуратуру.
Владельцы загородной недвижимости в суде обычно спорят из-за земли. Такие конфликты обостряются, например, при замене старых заборов. «Зачастую собственники, решившие заменить забор, не могут удержаться от соблазна передвинуть его на полметра вперед, а захват территории не остается незамеченным», — объясняет Юлия Комбарова.
Доказать право на часть участка непросто из-за путаницы в документах, считает управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. «В 90-е годы многие границы обозначались весьма условно и не соответствовали реальным участкам, поэтому такие споры могут быть очень долгими и затратными», — добавляет эксперт.
По данным судебного департамента при Верховном суде России, количество исков, связанных с постановкой на учет и определением границ земельных участков, увеличивается. В 2016 году россияне подали 2,88 тыс. таких исков, а в 2017-м их количество выросло до 4,39 тыс. Юрист адвокатского бюро «А2» Ксения Риф связывает увеличение земельных конфликтов с новыми требованиями. С 1 января 2018 года в силу вступил запрет на проведение сделок с участками, границы которых не определены надлежащим образом. Согласно статистике Росреестра, в 2017 году более 10% от общего количества заявлений о регистрации прав на земельные участки сопровождалось заявлениями об осуществлении кадастрового учета.
По словам Ксении Риф, также широко распространены споры из-за доступа к коммуникациям, расположенным на соседнем участке. Сюда же можно отнести несанкционированное вмешательство в инженерные сети и возведение заборов, которые не отвечают установленным техническим требованиям. Например, часто их делают слишком высокими и из легко воспламеняющихся материалов. Строительство дополнительных построек в непосредственной близости к границе соседнего участка — еще одна причина судебных разбирательств.
Ведение коммерческой деятельности в жилом помещении — явление нередкое. В своей квартире жильцы могут устроить офис, склад, производственный цех или частный детский сад. Все это нарушает права людей, проживающих по соседству. Между тем закон позволяет использовать квартиры под офисы, но только при соблюдении определенных условий.
«Жилое помещение допустимо использовать для научной, творческой, адвокатской и тому подобной деятельности. Во всех остальных случаях в соответствии с п. 3 ст. 288 Гражданского кодекса России использование жилого помещения допускается только после его перевода в нежилое», — объясняет партнер юридического бюро «Замоскворечье» Дмитрий Шевченко.
Если это требование не соблюдается, соседи вправе сообщить о нарушениях участковому, в жилищную инспекцию и надзорные органы, которые несут ответственность за эксплуатацию помещений в области бизнеса, торговли, услуг. Когда жалобы не помогают, следует обращаться в прокуратуру с просьбой о проведении проверки.
7. Дефицит парковочных мест
Придомовая территория, частью которой является парковка, тоже представляет собой совместную собственность всех жильцов. И все же автолюбители традиционно делят парковочные места на «свои» и «чужие». Нарушителей этих негласных договоренностей может ждать жестокое наказание в виде разбитых стекол, проколотых колес и сброшенных на крышу автомобиля кирпичей. Нередко жильцы, которые сами приписывают себе право собственности на машино-места, резервируют их с помощью разных блокираторов — цепочек, столбиков, ограждений.
По словам Юлии Комбаровой, иски против жильцов, самовольно захвативших общественные территории, тоже доходят до суда. Это же подтверждает и Ксения Риф из адвокатского бюро «А2»: «К числу наиболее популярных споров между собственниками жилых помещений относятся иски об устранении препятствий в доступе к общему имуществу многоквартирного дома. В том числе из-за установки ограждающих конструкций на парковочных местах».
Владельцы, которые не нашли свободного места на парковке, в обход всех правил оставляют свои автомобили на детских площадках, газонах и тротуарах. А это еще один повод для возникновения конфликтов между соседями. В подобной ситуации юристы рекомендуют обращаться в районное УВД. Жители столицы могут сообщить о незаконной парковке через мобильное приложение «Помощник Москвы». А для ликвидации блокираторов потребуется составить жалобу на имя руководителя ЖЭК. В идеале — коллективную.
Проблемы с соседями в коммунальной квартире
У нас проблема с соседями в коммунальной квартире. Скажите есть ли смысл идти к участковому или лучше решить вопрос по-мужски?
У меня такая проблема: Я живу в коммунальной квартире в центре Москвы с соседями (всего две семьи в квартире). Квартира не приватизированная. Соседи не хотят разъезжаться, даже при условии, если мы берем на себя все расходы по приватизации квартиры и поиску вариантов для разъезда. Что можно сделать в такой ситуации?
Заранее благодарю. Кристина.
Проживаю в коммунальной квартире, где 2 комнаты у соседей и 1 комната моя, у всех соц. найм. Может ли гражданский супруг проживать со мной без проблем с соседями?
Я живу в приватезированной комнате комунальной квартире.
Могу ли я свою комнату сдать? Или можно временно прописать в ней? Как по закону? Это для того, чтобы небыло проблем с соседями. Спасибо за ответ. Досвидание.
Заключила договор аренды комнаты в коммунальной квартире для проживания свой дочери-студентки. Арендодатель является собственником комнаты. Временную регистрацию в этой комнате он делать отказался. Агент посоветовала сказать соседям, что мы являемся родственниками собственника камнаты, чтобы было меньше проблем с соседями. Но есть соседка по коммунальной квартире, которой до всего есть дело, она говорит что если мы арендуем комнату, то на это нужно согласие соседей, что тогда мы не можем пользоваться местами общего пользования, поскольку договор аренды только на комнату, что обязательна нужна регистрация. Права ли соседка? Можно ли проживать без регистрации, если есть договор найма?
Заключила договор аренды комнаты в коммунальной квартире для проживания свой дочери-студентки. Арендодатель является собственником комнаты. Временную регистрацию в этой комнате он делать отказался. Агент посоветовала сказать соседям, что мы являемся родственниками собственника камнаты, чтобы было меньше проблем с соседями. Но есть соседка по коммунальной квартире, которой до всего есть дело, она говорит что если мы арендуем комнату, то на это нужно согласие соседей, что тогда мы не можем пользоваться местами общего пользования, поскольку договор аренды только на комнату, что обязательна нужна регистрация. Права ли соседка? Можно ли проживать без регистрации, если есть договор найма?
Добрый день. У нас такая ситуация. Живем в коммунальной квартире с малолетними детьми. Счетчик на свет один с соседями. Соседи свою часть не платят, уже долг 70 тыс. С их стороны комната не приватизирована. Из-за этого проблемы с горэлектросетью. Уже дважды горэлектросеть подавала в суд на всю квартиру и блокируют карты. Соседям все-равно, платить не хотят. Они не работают. Просили разрешения разъединить счетчики на свет, разрешения не дали, так как общий долг не погашен. Нам нужно продавать комнату, а разрешения тоже не дадут, так как заставляют гасить долг за соседей. Что в такой ситуации предпринять?
Я проживаю в приватизированной коммунальной квартире, на сегодня продаю свою комнату, но так как с соседями проблема подписать отказ, отправила им через Почту России письма-уведомления о продажи комнаты (согласно ст 25 ГК РФ имеют преимущественное право). Письма проболтались на почте ровно 1 месяц вернулись мне обратно из за не получения их соседями.
У меня такая проблема, живу в комунальной квартире, снимаю комнату, поругался с соседкой и она грозится выселить меня при помощи полиции! Квартира 3-х комнатная, с другими соседями все хорошо! Могут ли меня выселить при том, что у меня нету регистрации в городе, но по билетам приехал 55 дней назад, что позволяет мне 90 дней жить без регистрации!
Скажите существуют ли правила проживания в коммунальной квартире, есть ли какие то законы, касаемые этого вопроса. У меня семья: муж, двое маленьких детей, в квартире 3 комнаты, в одной мы живем, вторую снимаем у соседки, которая там не проживает, и третий живет мужчина. Все ремонты в квартире делаем я и муж, мужчина сосед не хочет участвовать в этом, уборка общего помещения лежит на мне, все что на общей площади: унитаз, плита, полы, раковины, ванна и т.д., в своей комнате убирается очень редко, постоянно ходит курить в коридор, таскает оттуда грязь, и не убирает, говорит что ему все равно, это наши проблемы, наши же дети будут по грязи ходить. Все претензии с соседями других квартир решаем мы, дважды топили соседей снизу, из за того что старый дом (1933 года постройки), трубы проходят под полом, и доступа к ним нет. труба треснула и вся вода от нас шла к соседям, мы были не в курсе, дело дважды доходило до милиции, так как снизу сосед даже не хотел слушать нас и причины затопа, он приходил драться а не разбираться в проблеме. Сосед даже не выходит из комнаты слыша шум и разборки с соседями, потом уезжает на неделю к родственникам, и все проблемы решает наша семья. В милицию заявления на нашу фамилию, а не на квартиру в целом. Мы же не собственники всей квартиры, почему должны отвечать за все мы. Существуют ли какие то правила, права и обязанности жильцов коммунальной квартире?
Проживаю в коммунальной трёхкомнатной квартире, все три комнаты приватизированы своими владельцами. Всал вопрос продажи по предложению агенства недвижимости, но один из соседе не идёт на контакт, а у нас соседями есть шанс разъехаться. Но проблема ещё в том, что покупателю нужна вся квартира. Как уговорить недоверчивого соседа или есть законные средста его высиления с последующей продажей его доли.
У меня выкуплено больше половины коммунальной квартиры, 80 м из 140. Хочу приобрести и оставшиеся, но проблемы с соседями, которые то хотят, то не хотят продавать. Для расселения своей коммунальной квартиры у меня недостаточно средств, могу приобрести по рыночной цене и не более. В настоящее время продается одна комната, но соседи, проживающие в комнате 15 м хотят тоже её купить. Есть ли у меня приоритет в покупке, ведь мы все собственники одной квартиры.
Разногласия с соседями в коммунальной квартире.
Соседи устраивают скандалы по поводу того, что мы якобы занимаем лишнюю площадь на общей кухне и в коридоре. Матерят и угрожают нам на общей площади. За общественное место это площадь не считается. Как правильно составить заявление в мировой суд по этой проблеме?
Скажите, пожалуйста, могу ли я отдарить комнату в коммунальной квартире, в которой прописана я и моя дочь? Отдаривать буду не соседям, а постороннему человеку, т.к. соседи не дают отказ и не покупают её. Не будет ли проблем с РОНО? Спасибо за внимание!
Я живу с мужем в трехкомнатной коммунальной квартире, где он прописан в одной из комнат, а две других принадлежат двум родственным семьям (6 человек). Естественно возникают проблемы с соседями из-за неудачного расположения нашей комнаты (вдоль коридора напротив ванной, туалета и конечно кухни), прения по поводу общей площади, где соседями занято явно больше 2/3 территории. Хотелось бы понять наши права, и конкретно мои, т.к. я там не прописана. Заранее спасибо за ответ.
Не раз задавлся вопрос о проблеме сдачи соседями коммунальной комнаты в наем.
Ведь по постановлению Лужкова посторонним, т.е. не прописанным в этой коммунальной квартире, находится после 23:00 нельзя.
Ув.юристы, здравствуйте. Мой вопрос такой. В 1996 г. я купила комнату в коммунальной приват. Квартире на основании договора купли продажи долей кв..В 1997 г. я сдала комнату. Сегодня я хочу продать комнату, т.к много проблем с соседями. Будьте добры, подскажите, какие документы и что нужно для продажи комнаты. Спасибо.
Мы сделали ремонт в общем помещении в коммунальной квартире. Проблема в том, что до ремонта с соседями договорились в устном порядке-мы делаем ремонт, они отдают деньги, после предоставления чеков. Однако по окончанию ремонта соседи отказались платить. У нас остались фото помещений до ремонта и чеки. Как можно заставить соседей заплатить по счетам?
Я проживаю совместно со своей девушкой в коммунальной квартире – в комнате, принадлежащей мне на праве собственности. У моей девушки возникают проблемы с соседями: они ее не пускают в кухню, ванную, туалет и даже в квартиру, если она приходит в моё отсутствие и открывает квартирную дверь своим ключом. Что нам делать? Какова судебная практика? Мне представляется маловероятным, что судья вынесет решение, что жена должна ходить через окно. Разъясните, пожалуйста, кто прав, и чего ждать от суда?
В моей комнате в коммунальной квартире необходимо заменить трубу стояка отопления. Это устно подтвердили сантехники управляющей компании.
Соседи с верхнего этажа отказались пустить в свою квартиру для проведения работ. Сантехники сказали, что без подключения к верхнему стояку работы провести невозможно.
Труба находится в аварийном состоянии, в любой момент ее может разорвать.
Что делать, чтобы решить проблему с соседями и не оказаться виноватыми, если произойдет авария и зальёт наш этаж и этажи снизу?
Как жильцы коммуналки запретили своим соседям сдавать комнаты
У одной семьи была комната в коммуналке в центре Москвы. Это было их единственное жилье, больше жить им было негде.
Две другие комнаты в коммуналке принадлежали другой семье, которая в них не жила, а сдавала разным посторонним людям. Постоянным жителям коммуналки не нравились чужие люди в их квартире: они шумели и вели себя так, что несколько раз приходилось вызывать полицию.
Тогда семья, которая все время жила в коммуналке, решила через суд выселить надоевших соседей и запретить другим собственникам пускать новых жильцов в места общего пользования — на кухню, в туалет — без согласования. А за значительные неудобства семья попросила выплатить ей 300 000 Р в качестве компенсации морального вреда.
Аргументы сторон
Старожилы. Комната, в который мы живем, — наше единственное жилье. Собственники двух других комнат в квартире не живут, но вселили туда троих посторонних людей по договорам безвозмездного пользования.
Нашего согласия они не спрашивали, хотя знали, что новые жильцы будут вместе с нами пользоваться общим имуществом квартиры — кухней, коридором, туалетом. Считаем, что этим они нарушили наши права.
Просим суд выселить всех посторонних жильцов, обязать собственников других комнат впредь спрашивать нашего согласия на заселение посторонних граждан. И еще взыскать с собственников компенсацию причиненного нам морального вреда — 300 тысяч рублей.
Собственники других комнат. Всех посторонних мы уже и так выселили. В комнате живет только одна женщина, которой мы подарили часть нашей доли. То есть она стала полноправным собственником и имеет право жить в этой квартире сколько хочет. Иск не признаем, ничего платить не будем.
Как победить выгорание
Что сказали суды
Разберемся, требовалось ли вообще согласие других собственников при подселении новых жильцов.
Когда собственник комнаты предоставляет ее во владение другому человеку, предполагается, что этот человек будет пользоваться и общим имуществом квартиры — но по соглашению со всеми собственниками. Участники спора такое соглашение не заключали и никак не определяли, как именно будут пользоваться общими помещениями, если кто-то из них вселит новых жильцов.
В связи с этим считаем, что, заселив чужих людей без согласия своих соседей, владельцы комнат нарушили их права.
Старожилы просят еще выселить посторонних жильцов. Но тут они неправы. В квартире помимо них живет только одна женщина — новый собственник 1/ 4 комнаты. Она въехала в коммунальную квартиру и зарегистрировалась в ней на законных основаниях. Причин выселять ее нет.
Больше в квартире никто не зарегистрирован и не проживает. Это подтвердили и приезжавшие по вызову сотрудники полиции.
Что касается компенсации морального вреда, то в законе есть исчерпывающий перечень оснований, когда ее нужно выплачивать. Старожилы не доказали, что собственники других комнат причинили им физические и нравственные страдания.
Иск удовлетворяем частично. Запрещаем соседям сдавать комнаты, а их арендаторам — пользоваться туалетом, кухней и коридором в коммунальной квартире, если старожилы-собственники не давали на это согласия в письменной форме. Те, кто владеет этой квартирой, в том числе собственница четверти комнаты, могут свободно пользоваться общими местами. В остальной части в иске отказываем.
Обе стороны остались недовольны решением и обжаловали его в вышестоящем суде.
Свои возражения представил и участвовавший в деле прокурор. Он не был согласен с тем, что судья отказался взыскивать компенсацию морального вреда. И с наложенным судьей запретом он тоже не согласился: зачем запрещать что-то в судебном решении, если принудительно исполнить его в этой части не получится. Вызывать полицию, как только арендатор идет в туалет или на кухню, невозможно.
Московский городской суд: 👈
Коллеги правильно отказали в выселении и взыскании компенсации морального вреда. Однако мы еще считаем, что нельзя запрещать другим собственникам сдавать комнаты в коммунальной квартире без письменного согласия их соседей.
Из закона и так следует, что передавать жилье в пользование нужно с учетом интересов соседей. Сдавать комнату в коммунальной квартире можно, только если на это дали согласие жильцы других комнат, и это согласие ответчики обязаны получить в силу закона. Дополнительно закреплять эту обязанность в судебном решении не надо.
И вообще, старожилы уже дважды судились с остальными собственниками — в 2016 и 2017 годах. И тогда суды не стали накладывать запрет на вселение постояльцев без согласования.
Решение районного суда отменяем, в иске полностью отказываем.
Согласны с коллегами. Оставляем в силе определение Московского городского суда, а жалобы отклоняем.
Старожилы и на этом не остановились — подали жалобу в Верховный суд.
Коллеги из апелляционной и кассационной инстанций ошиблись. А вот решение районного суда было правильным.
Неважно, что по закону и так нужно получать согласие всех собственников, чтобы передать комнату в пользование другим лицам. Это не мешает наложить запрет и повторить это требование еще и в судебном решении.
Суды знали, что другие собственники систематически нарушали права старожилов, которые уже два раза, в 2016 и 2017 году, через суд пытались выселить соседей. По закону права можно защищать разными способами: например, пресекать действия, которые нарушают права или могут их нарушить в будущем.
Считаем, что суд первой инстанции был абсолютно прав, наложив запрет. Решение апелляционной и кассационной инстанций отменяем. Оставляем решение районного суда в силе.
Что в итоге
Собственники-старожилы получили судебное решение, где прямо указано, что соседи не вправе без их письменного согласия предоставлять во владение и пользование иным лицам общее имущество в их квартире. Это значит, что если у старожилов не спросят согласия, то квартиранты не смогут пользоваться туалетом, готовить на общей кухне и даже ходить по коридору.
Конечно, вторая семья по-прежнему вправе сдавать комнаты, но, вероятно, с этим запретом они станут тщательнее выбирать арендаторов. Если же первая семья начнет необоснованно отказывать во вселении всем подряд, уже вторая семья может подать иск, чтобы суд определил порядок пользования общим имуществом.
Какие выводы можно сделать из этой истории
Судебная война этих двух семей идет уже несколько лет. Свой первый иск о выселении старожилы подали еще в 2016 году — и проиграли. Через год семья снова пришла в суд — с требованием выселить троих соседей и запретить сособственникам вселять людей без согласования. Тогда суд жильцов выселил, но запрет на вселение без согласия истцов накладывать не стал, сославшись на то, что это и так запрещено законом.
В 2019 году представитель второй семьи подарил часть комнаты посторонней женщине, и это стало поводом для нового иска. Старожилы попробовали выселить новую собственницу. На этот раз — через признание договора дарения доли недействительным. Но суд им отказал.
Скорее всего, это не последний судебный процесс между этими семьями. Нам остается только наблюдать и делать выводы.
Если вы сдаете комнаты в коммуналке, лучше получить письменное согласие других собственников перед тем, как вселять туда квартирантов. А еще лучше — письменно согласовать порядок того, как будут пользоваться общим имуществом все жильцы.
п. 37 постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8 от 01.07.1996PDF, 269 КБ
Подписывают это соглашение только собственники, но соблюдать его должны будут и подселенные ими жильцы.
Если достичь согласия не получится, придется обращаться в суд. Он определит, кому и как можно пользоваться общим имуществом. При этом суд учтет фактически сложившийся порядок: кто из собственников как пользовался имуществом, насколько каждый из них нуждается в этом имуществе и могут ли они совместно пользоваться им в реальной жизни.
Если суд выделит в ваше пользование меньшую площадь, чем было бы соразмерно вашей доле, вы вправе требовать от собственников, которым досталось больше, соответствующую компенсацию — например денежную.
Определить порядок пользования непросто, поэтому часто приходится назначать судебные экспертизы. Эксперты могут подробно описать и изобразить на схеме, кто какими территориями в квартире пользуется, и определить, должен ли кто-то кому-то доплачивать. Расходы на экспертизу взыщут с обеих сторон поровну.
Например, в другом деле суд разделил кухню и одну комнату на части, выделив:
Тем, кто снимает комнату в коммуналке, нужно понимать, что другие собственники могут их выселить, если наймодатель не спросил согласия на вселение. Поэтому лучше до заселения убедиться, что такое согласие получено, а также поинтересоваться, был ли закреплен порядок пользования общим имуществом. С учетом этого можно принять взвешенное решение: вселяться в эту комнату или поискать другие варианты.